La plateforme FirmFunding, un outil pour concrétiser des projets immobiliers grâce à la dette privée

FirmFunding est une marketplace digitale qui permet aux conseils de PME de trouver une solution de financement adaptée auprès d’investisseurs professionnels. Les dossiers de financement qui peuvent être mis en ligne et consultés par les investisseurs portent sur tout type de projets, développement, transmission, financements d’actifs, cessions, pour des montant allant de 1 à 20 millions d’euros.

Les entreprises de tous secteurs sont susceptibles de bénéficier d’un financement en dette privée. Parmi eux, le secteur immobilier est probablement celui pour lequel cette solution est apparue la plus adaptée, comme le montre le nombre important de projets financés via la plateforme FirmFunding ces dernières années et l’appétence forte des investisseurs pour ceux-ci.

L’immobilier recouvre plusieurs métiers différents, avec chacun leurs spécificités : les foncières (qui gèrent et exploitent un portefeuille immobilier existant), les promoteurs (qui sont en charge de la construction de l’ouvrage immobilier) et les marchands de biens (qui achètent des biens immobiliers existant avant de les revendre après les avoir valorisés). Les projets mis en ligne sur la plateforme FirmFunding concernent ces trois secteurs.

Les projets immobiliers peuvent être classés en deux grandes catégories selon leur objet : soit il s’agit de financer le développement de la société porteuse des projets elle-même (financement dit « corporate »), soit il s’agit de financer un projet immobilier en particulier, porté par la société (financement dit « de projet »).

Financements « corporate » immobiliers

Les financements corporate peuvent bénéficier aussi bien aux foncières qu’aux marchands de biens et aux promoteurs. Dans cette hypothèse, le financement obtenu aura pour objet de permettre la réalisation de projets de croissance organique (embauches, digitalisation, soutien de BFR…) ou de croissance externe.

Selon la taille du projet et son impact prévisible sur le niveau d’endettement de la société, le financement est structuré sous la forme d’obligataire sec ou sous la forme de dette mezzanine.

Financements de projets immobiliers

Les financements de projets concernent plutôt les sociétés qui ont vocation à en porter, à savoir les promoteurs et les marchands de biens.

L’entrée en vigueur actuelle et progressive de la réglementation « Bâle IV », prise en réaction à la crise de subprimes de 2008, a pour effet d’augmenter le seuil de fonds propres minimum exigé par les établissements bancaires pour financer les projets. Cette nouvelle contrainte explique que les professionnels de l’immobilier sont désormais en recherche structurelle de financements afin d’éviter de mobiliser une trop grande partie de leurs fonds propres sur une seule opération. La dette privée est pour cette raison devenue ces dernières années un outil précieux pour compléter le financement des opérations immobilières.

En général d'une durée courte (2 à 3 ans maximum) calquée sur la durée de l’opération financée, les taux pratiqués sont relativement élevés : cette dette vient en effet se substituer aux fonds propres des opérateurs immobiliers sans donner accès au capital, ce qui explique que les investisseurs exigent une contrepartie financière importante.

La rémunération varie selon le moment auquel le financement intervient : très proche d'un rendement de type « equity » (autour de 15%) au moment de la mise en place de l’opération, alors qu'il reste des incertitudes administratives pesant sur la réalisation elle-même du projet, son taux descend en-dessous de 10% lorsque l'opération est plus avancée (permis de construire purgé, pré-commercialisation démarrée).

La dette est supportée soit par une société de projet, créée pour et à l’occasion du projet immobilier en cause, soit par la maison-mère, ce qui permet de l’affecter à plusieurs projets immobiliers. Cette dernière structuration permet, certes, de diversifier le risque, mais nécessite la mise en place de systèmes de contrôles de l'affectation des fonds à chaque opération.

Si vous avez besoin d’un financement pour réaliser un projet dans le secteur immobilier, pourvu qu’il réponde aux critères d’éligibilité de la plateforme (financement > 1 million d’euros, société rentable et bénéficiant d’une certaine ancienneté), n’hésitez pas à nous contacter, nos équipes sont à votre disposition pour vous aider à trouver un investisseur prêt à le financer.